Escrito por Valentina García Ojeda – Universidad Nacional de La Plata
Sí alquilas o alguna vez pensaste hacerlo, podés entender el gran dolor de cabeza que genera la situación. No solo por el estrés que nos produce no encontrar una vivienda que se adecue a nuestras comodidades y presupuesto, sino por la necesidad de cumplir con los requisitos para el ingreso al inmueble.
Al igual que en todo el mundo, en nuestro país sufrimos una gran crisis habitacional: falta física de inmuebles y suelo urbanizado; y, como si fuera poco, la mayoría nos encontramos con grandes dificultades económicas, que imposibilitan acceder a una vivienda propia o -incluso- afrontar un alquiler.
A sabiendas de éste problema y con el agravante que significó la pandemia, se sancionó la Ley de Alquileres N° 27.551 que -según su fundamento- fue confeccionada en busca de «proteger» a la parte más débil: el inquilino.
Teniendo en cuenta que la ley no cumplió su cometido y la abismal diferencia que existe entre el ser y deber ser en los contratos de alquiler, es que venimos a contarte algunos puntos para evitar abusos de las inmobiliarias y propietarios.
Lo más importante que tenés que saber es que el «acuerdo de palabra» es un contrato de alquiler; desinteresa sí se encuentra escrito o no. A su vez, el hecho de aceptar cláusulas contrarias a la ley no quita el derecho a reclamar en un momento posterior. Por lo tanto, en ambos casos, es posible exigir el cumplimiento de la normativa de locación.
Más allá de las tratativas contractuales, el verdadero problema para la mayoría de los inquilinos, se presenta con la necesidad de conseguir un garante. Aunque tenerlo no es obligatorio, desde un punto de vista lógico, los propietarios se inclinan por exigirlo para cubrir el eventual incumplimiento del inquilino: impago de alquileres, expensas o servicios; ocupación indebida; o los que sean mencionados en el contrato.
Como si fuera poco, las dificultades se acrecientan con los distintos abusos de quienes buscan asegurarse el pago. Por ejemplo: en la práctica, el propietario es quien exige ciertas garantías de manera excluyente. ¿Y si te digo que el inquilino debe proponer dos garantías y el propietario sólo debe optar por una que no exceda cinco veces el valor mensual del alquiler? ¿Notas la diferencia entre lo que pasa y debería pasar?
La garantía más pedida por los propietarios es el título de propiedad inmueble que significa la necesidad de que algún amigo o familiar tenga una vivienda propia; que sea de la misma localidad o provincia en la que se quiere alquilar, como se exige en muchos casos; y que esté dispuesto a responder con ella en caso de incumplimiento.
Al margen de ésta, la ley ofrece una gran lista de garantías que pueden presentarse, como el aval bancario que es un respaldo brindado por el banco, luego de un análisis financiero; la garantía de fianza en donde una persona se compromete a afrontar el cumplimiento; o la garantía personal que consiste en la entrega del recibo de sueldo de el o los inquilinos, a fin de poder retener el monto adeudado directamente de los ingresos.
A su vez, existe la posibilidad de presentar un seguro de caución para hacer frente a la imposibilidad de conseguir otro tipo de garantía o la incomodidad de poner en compromiso a un ser querido. Ésta consiste en el pago a una aseguradora para que quede como la encargada de pagarle al dueño; pero, a pesar de sus beneficios, no hay que ignorar los conflictos que puedan surgir, como cuando existe un incumplimiento por un desacuerdo entre las partes y la aseguradora se apura a pagarle al propietario sin siquiera ponerse en contacto antes con el inquilino para luego cobrarle el gasto y los intereses punitorios.
Por otro lado, sí sos garante, recordá que en caso de que se acuerde una renovación del contrato, es indispensable un nuevo consentimiento para mantener la garantía. A su vez, sí decidís no seguir siendo garante, nada impide hacer un cambio de garantía durante el transcurso del plazo de alquiler.
Otro punto fundamental de los primeros momentos del contrato es el depósito en garantía que no puede ser superior al valor de un mes de alquiler, sin importar la duración del contrato. Debe ser devuelto actualizado (al valor del último mes) y al momento de la entrega del inmueble.
El propietario sólo puede negarse a restituir todo o una parte, sí hubiese cuentas impagas o daños en la propiedad. Incluso, sí el monto no fuese suficiente para afrontar los gastos y el inquilino se negara a pagar, podría exigirle lo restante al garante. Pero, sí el inquilino decidiera hacerse cargo de los gastos, se le debe entregar el depósito como si hubiese entregado la propiedad en condiciones.
Además, la ley prohíbe exigir la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original, aunque el otorgamiento no impedirá su posterior ejecución. Por último, pero no menos importante: el correo electrónico declarado en el contrato de alquiler, servirá como medio de notificación fehaciente, pudiendo sustituir a la carta de documento. Así que, en caso de estar expreso, te recomendamos que revises frecuentemente el canal de comunicación y que tengas en cuenta ésta herramienta para hacer reclamos.