La vivienda es un derecho, NO un negocio

Por Paula de Zavaleta Fermanelli – Abogada UBA

“La propiedad privada tiene una función social y, en consecuencia, estará sometida a las obligaciones que establezca la ley con fines de bien común…”; rezaba el artículo 38 de la Constitución de 1949, derogada en abril de 1956 por el gobierno inconstitucional.

Hace algunas semanas atrás, se presentó un proyecto de ley para obligar a los propietarios a alquilar las viviendas vacías en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires por parte de la asociación Inquilinos Agrupados, creemos necesario recordar la función que debe cumplir la vivienda en nuestra sociedad.

El proyecto de ley enviado a la Legislatura Porteña busca lograr que las viviendas de la Ciudad de Buenos Aires que permanezcan vacías por más de 90 días consecutivos ingresen de forma obligatoria a un sistema de alquiler. 

Esta iniciativa establece que todo inmueble con fines habitacionales que supere dicho período deberá ingresar de forma obligatoria al “Sistema de Alquiler Protegido”, el cual estará administrado por el Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC).

Se estima que hay en la capital 340.000 viviendas vacías, sin contar las que están destinadas a alquiler temporario y/o con fines turísticos, en una ciudad en la que habitan 3.000.000 de personas, con un elevado porcentaje que vive en asentamientos precarios y otro en situación de calle.

Esta iniciativa, que surge como una novedad en nuestro país, se da en el marco de varias medidas e iniciativas que se están implementando en Europa. El año pasado se aprobó, en Berlín –mediante referéndum- la expropiación de 240.000 viviendas para que el estado pueda regular el mercado inmobiliario.

Similar a lo que ocurre en nuestro país, el mercado inmobiliario constituye un sector altamente concentrado en el cual reina la especulación. Esta medida alcanzaría a las empresas que tengan en su poder más de 3.000 propiedades, como la inmobiliaria Deutsche Wohnen, que tiene alrededor de 113.000 inmuebles.

En consonancia, a principios de este año en España se empezó a tratar la nueva Ley de Vivienda; mediante la misma, las nuevas promociones de vivienda tendrán que incluir el alquiler público. Entre otras medidas para bajar el precio del alquiler se ofrecen ventajas fiscales para los pequeños propietarios y más impuestos para las casas vacías.

También se han establecido límites en el precio del alquiler a las viviendas de grandes propietarios. La creación de vivienda asequible incentivada y de un fondo social de vivienda, entre otras. El objetivo es dar una solución a la falta de inmuebles disponibles para la renta.

Al igual que en Argentina, y principalmente en la CABA, se observaron súbitos incrementos en los alquileres, fenómeno que se atribuye principalmente a la concentración que existe en el mercado, tanto por parte del oligopolio inmobiliario como por parte de la industria de la construcción, que ha crecido enormemente en los últimos años, sin ningún tipo de regulación más que la relativa a la habilitación de dichas obras.

No hacen falta datos estadísticos para darnos cuenta de que casi a diario se levanta un nuevo edificio en nuestras inmediaciones, o que más de un departamento en el edificio que habitamos se encuentra vacío. Sumado a esto, todos los días debemos tolerar vivir con la contaminación sonora de una nueva obra.

Pero, ¿cuál es la verdadera finalidad detrás de todo esto? Ya que, si estas construcciones tuvieran como fin el acceso a la vivienda para un grupo poblacional, produciendo a su vez una mejora en la calidad de vida urbana no sería un problema en absoluto. Pero bien sabemos que esta no es la finalidad pretendida, sino que se trata simplemente de un negocio más que no persigue el bien común ni una utilidad social.

No busca mejorar la calidad de vida, ni que las personas puedan desarrollar un proyecto de vida a través del acceso a la vivienda. El único fin es la especulación, el lavado de dinero -comprobado en varios casos- y la concentración de capitales entre estos grupos de poder, en complicidad con quienes otorgan las herramientas legales para que dichas obras puedan ponerse en ejecución.

En los últimos años estos gigantes de cemento se han multiplicado exponencialmente en los principales centros urbanos, mientras que solo una pequeña parte ha podido acceder a sus unidades en carácter de propietarios, una gran cantidad permanecen vacías y a la venta ya que el negocio en estos días no sería redituable si se los pone en alquiler.

En el mejor de los casos estas propiedades pueden ser adquiridas para el destino habitacional familiar o particular, pero su mayoría están orientadas a ser absorbidas por grandes grupos inmobiliarios que solo las compran con el fin de invertir su dinero en un negocio seguro.

En nuestro país el intento más reciente que hemos tenido con el fin de ponerle un freno al mercado de los alquileres en el año 2020 fue mediante la sanción de la nueva Ley de Alquileres Nº 27.551 incorporada al Código Civil y Comercial de la Nación. Que, si bien ha significado un gran avance ante las arbitrariedades de los propietarios y de las inmobiliarias, aún tiene algunos puntos a mejorar legislativamente en favor de los inquilinos.

Como sostuvo alguna vez Raúl Scalabrini Ortiz: “Aquello que no se legisla explícita y taxativamente en favor del débil, queda implícitamente legislado en favor del poderoso”; y en este sentido quisiéramos explayarnos.

El artículo 1198 reguló el plazo mínimo de locación de inmuebles: “El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años, excepto los casos del artículo 1199”.

Ahora bien, este artículo por sí solo no pareciera presentar ningún inconveniente, todos estamos de acuerdo en que se establezca un plazo mínimo con el fin de asegurarle a la persona que alquila cierta estabilidad por un período en el que sabe que podrá permanecer en el inmueble de forma continua sin ninguna preocupación sobre tener que irse en cualquier momento si así lo dispusiera el propietario.

Veamos ahora las excepciones que prevé el artículo 1199, en el que no se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles que estuvieren destinados a: “a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular; b) Habitación con muebles que se arriende con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los tres (3) meses, se presume que no fue hecho con esos fines; c) Guarda de cosas; d) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial…”.

Esta enunciación taxativa no pareciera dar margen alguno a la duda o a que celebre un contrato por un plazo menor fuera de estos supuestos. Acertadamente se incorporó la presunción de pleno derecho en el inciso b) para el caso de aquellos contratos con fines de vivienda que utilizaran la figura del alquiler temporario como ardid legal.

Pero, de modo inexplicable, este artículo no termina aquí, sino que contiene en su última parte, curiosamente sin enumerar la siguiente frase:

“Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado”.

Más allá de la ambigüedad de la palabra “finalidad determinada”, que puede dar lugar a un sinfín de interpretaciones, no se entiende bien el espíritu de esta última parte del artículo de la norma.

Suponiendo que fue redactada en favor del inquilino, ante el supuesto de que este necesitara contratar por un plazo menor, y dicha circunstancia no estuviera comprendida entre los incisos a) y d), ¿qué sentido tiene entonces realizar una enumeración específica, para luego plantear la excepción de la excepción con una prescripción tan general?

Queremos ser optimistas y pensar que a nuestros legisladores se les pasó esta pequeña laguna y que no respondieron a otros intereses a la hora de agarrar la lapicera.

En la práctica concreta, en lo que va la corta vida de esta ley, esta cláusula ha permitido que se celebren un sinfín de contratos por plazos incluso menores al de dos años que regulaba la ley anterior, utilizando cualquier “finalidad” para redactar contratos en fraude al plazo legal vigente.

Y ante este argumento muchos podrían decir que el inquilino tiene el texto de esta ley que lo ampara y su voluntad de libre contratación para no celebrar un contrato de locación en estas circunstancias abusivas.

Pero como bien saben los propietarios ante la necesidad de un techo y tener donde dormir, necesidad básica e indispensable, la persona terminará alquilando y obviando estos pormenores legales. Saben que alguien terminará firmando en definitiva bajo esas condiciones.

Y ni hablar de la obligación de inscribir este contrato en AFIP, otro pequeño detalle que se saltean los propietarios, en perjuicio de los inquilinos que no pueden luego deducir las correspondientes ganancias según lo que establece la ley vigente.

Otro punto a destacar sobre esta norma, se trata de la fijación de un tope en el aumento de los alquileres, cuyo ajuste solo puede realizarse anualmente y deberá efectuarse utilizando un baremo conformado por el promedio de las variaciones entre el índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE).

Creemos que limitar el canon de locación ha sido una medida adecuada toda vez que quien alquila puede valerse de parámetros objetivos al momento de negociar cada aumento al cumplirse el año de alquiler.

Sin embargo, ante esta medida protectoria muchos propietarios e inmobiliarias, con el fin de asegurarse aquella diferencia que no puede ser cobrada al final de cada semestre, como era en el régimen anterior, es que han decidido aumentar el canon de base, provocando un incremento generalizado en los valores de los alquileres, sobre todo, urbanos que son los más requeridos.

Si bien ha sido oportuna esta reforma, la práctica ha evidenciado serios vacíos legales que deberían ser modificados a través de un plexo normativo claro y eficiente que no deje ningún margen a la celebración de contratos fraudulentos o desventajosos para los inquilinos.

Sostenemos que tanto este tipo de legislación como el proyecto que fue presentado recientemente en el Congreso son medidas en pos de revalorizar la función social de la propiedad que alguna vez estuvo plasmada en nuestro texto constitucional.

Pero hay cuestiones fundamentales que aún se hallan en el tintero y de las que nadie habla, como es la creación de un verdadero plan de vivienda asequible para cualquier ciudadano y ciudadana de nuestra nación.

Si bien a partir del año 2003 se empezaron a gestionar planes habitacionales como lo son Procrear o los créditos UVA, estos aún llegan a un sector muy escaso de la población en relación con la demanda existente, sin contar los múltiples requisitos a los que están sujetos, como, por ejemplo, tener recibo de sueldo, ganar por encima de determinado monto mensual, avales, etc.

Tener cubierta una necesidad tan básica e indispensable como dormir bajo un techo propio no debería parecernos una utopía, sino que debería ser una realidad. El modelo de concentración de tierras ha provocado la emigración hacia centros urbanos que se encuentran colapsados y con gran parte de sus habitantes viviendo en condiciones de alta vulnerabilidad social.

Si tenemos en cuenta la extensión de la superficie de nuestro territorio nacional, que se halla en las manos de unos pocos, y nos tomamos unos minutos para hacer un pequeño cálculo mental, nos daríamos cuenta de que cada grupo familiar de la República podría vivir cómodamente en una hectárea de dicha superficie sin depender de nadie.

Es momento de empezar a desarticular estos grandes oligopolios como son el mercado inmobiliario y el de la construcción de edificios sin ningún fin habitacional, del mismo modo el sistema de distribución desigual de tierras. Creemos que esta serie de reformas que se vienen implementando son el camino para empezar a hacerlo.

Pero hemos remarcado, esto es solo el comienzo y hace falta, por sobre todas las cosas, la decisión de una clase política que no proponga más parches y remiendos, sino que se atreva a llevar a cabo políticas de fondo que resuelvan de una vez la situación habitacional.

Tras el corto intento de instaurar la «función social de la propiedad» en nuestra Constitución, se volvió a la fórmula liberal clásica del derecho de propiedad, adoptada en la Constitución de 1853 y que se mantiene hasta el día de hoy.

A pesar de haber incorporado tratados internacionales que sostienen que el estado debe asegurar condiciones de existencia dignas para las personas que habitan nuestro territorio, en ninguna parte de estos documentos se hace mención al rol social que esta debe desempeñar; como si la dignidad de las personas se garantizara solamente plasmándola en una norma y no adoptando acciones positivas en este sentido.

El alcance de este derecho se circunscribe solamente a asegurar la propiedad privada individual y el uso y goce de dicho bien. Solamente la Convención Americana pareciera acercarse un poco a este concepto en su artículo 21 cuando dice que “la ley puede subordinar tal uso y goce al interés social, pero siempre de forma secundaria y accesoria”.

En síntesis, este derecho sigue comprendido entre las libertades civiles y políticas, lugar en el que el Estado sólo puede mirar de reojo desde afuera, en vez de ser considerado como un derecho social inherente a todo ser humano.

Para afrontar esta ardua tarea, debemos revalorizar el punto más alto alcanzado en cuanto al reconocimiento normativo de este derecho, que fue en la Constitución del 49, y a partir de esta base empezar a edificar en las alturas políticas que tengan como fin último el bienestar general del pueblo y no la utilidad económica de unos pocos.